ΜΥΘΟΙ & ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ ΤΟΥ ΚΟΡΟΝΟΪΟΥ

Η πρωτόγνωρη εμπειρία που βιώνει η ελληνική, αλλά και η παγκόσμια οικονομία, δεν θα μπορούσε να αφήσει ανεπηρέαστη την αγορά των ακινήτων στην Θεσσαλονίκη αλλά και στην Β. Ελλάδα γενικότερα.

Ανησυχία έχει προκληθεί, στους ιδιοκτήτες των καταστημάτων τα οποία βρίσκονται σε κεντρικά σημεία αγορών –  όπως είναι η οδός Τσιμισκή αλλά και σε περιοχές  όπως η Λαμπράκη, ο Εύοσμος και η Καλαμαριά.  Καθώς επικρατεί  η άποψη, ότι ελλοχεύει  ο κίνδυνος  να υπάρξουν μαζικές αιτήσεις από την πλευρά των μισθωτών  για δραματική μείωση των μισθωμάτων, μόλις λήξει η περίοδος του lock down, που διανύουμε.  Στην περίπτωση που υπάρξει αυτή η εξέλιξη, οι ακόλουθοι παράγοντες θα καθορίσουν την πορεία του συγκεκριμένου φαινομένου:

  • Το ύψος της μείωσης που θα ζητήσει ο κάθε μισθωτής
  • Η διάρκεια της μείωσης (αν θα έχει βραχυχρόνιο χαρακτήρα ή θα ακολουθεί την μίσθωση μέχρι την λήξη της)
  • Η οικονομική κατάσταση των ιδιοκτητών (ενδεχόμενη πίεση λόγω οφειλών)
  • Ο συσχετισμός της προσφοράς και  της ζήτησης την συγκεκριμένη περίοδο -για τέτοιου τύπου ακίνητα
  • Αν έχουν ήδη προηγηθεί μειώσεις μισθωμάτων την τελευταία τριετία
  • Το location των ακινήτων
  • Η θέση του μισθωτή στον κλάδο που δραστηριοποιείται (π.χ. κατέχει σημαντικό μερίδιο αγοράς, είναι πολυεθνική, κλπ.)
  • Αν πρόκειται για μείωση στα πλαίσια του υφιστάμενου συμβολαίου ή αν υπάρχει διαπραγμάτευση για υπογραφή νέου μισθωτηρίου
  • Ο τομέας στον οποίο δραστηριοποιείται η επιχείρηση που μισθώνει το κατάστημα (π.χ. επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος, κλπ.)

Μέχρι στιγμής τα μισθώματα παραμένουν, στις περισσότερες περιπτώσεις, ανεπηρέαστα καθώς η περίοδος που διανύουμε δεν είναι κατάλληλη για διαπραγματεύσεις και άλλωστε πολλές επιχειρήσεις υπάγονται στο καθεστώς  καταβολής 60% του μισθώματος. Σε κάθε περίπτωση οι διαπραγματεύσεις για το ύψος του μισθώματος θα πρέπει να συνοδεύονται από την λογική της καλής συνεργασίας,  με σκοπό την εύρεση μίας λύσης  που θα εξυπηρετεί και τις δύο πλευρές.

Η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου “Airbnb” αποτέλεσε για πολλούς ιδιοκτήτες στην Θεσσαλονίκη, την τελευταία τριετία, την ευκαιρία για την δημιουργία ενός επιπλέον εισοδήματος.  H κατάρρευση του τουρισμού εξηγεί γιατί, μεγάλος αριθμός των ιδιοκτητών εγκαταλείπουν σταδιακά την διάθεση των ακινήτων σε βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και αναζητούν λύση στην παραδοσιακή μορφή μίσθωσης. Όσοι ιδιοκτήτες αποφασίζουν να συνεχίσουν την διάθεση των ακινήτων  τους σε βραχυχρόνια βάση, ελπίζοντας ότι θα υπάρξει βελτίωση του κλίματος και υψηλότερη ζήτηση, προχωρούν σε γενναίες εκπτώσεις των ζητούμενων τιμημάτων,  με σκοπό την επίτευξη ικανοποιητικών κρατήσεων, έτσι ώστε να καταστεί βιώσιμη η επένδυση τους.

Σε  ιδιαίτερα δυσμενή θέση βρίσκονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι, για να δημιουργήσουν έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, προχώρησαν σε δανεισμό.  Επομένως, ο  κορωνοϊός λειτούργησε ως ιδιαίτερα  επιβαρυντικός παράγοντας στις επενδύσεις ακινήτων τα οποία διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση και το μεγάλο στοίχημα, για τους επενδυτές που δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο κλάδο, είναι πως θα κινηθεί η τουριστική βιομηχανία στην  Θεσσαλονίκη το καλοκαίρι του 2021.

Η αγορά  των γραφείων ενδεχομένως να επηρεαστεί, καθώς θα υπάρξει  ζήτηση για μικρότερους χώρους –  καλύτερα οργανωμένους  και πιο ποιοτικούς χώρους γραφείων, εφόσον, όπως φαίνεται, η τηλεργασία ήρθε για να μείνει. Τον επόμενο χρόνο θα κληθούν οι εταιρείες να αποφασίσουν σε ποιο βαθμό  θα συνεχίσουν τα στελέχη τους την  τηλεργασία – σήμερα είναι υποχρεωτικό μέτρο το οποίο έχει επιβληθεί με σκοπό την προστασία των πολιτών.  Οι  κυριότεροι παράγοντες που θα επηρεάσουν την συγκεκριμένη απόφαση είναι:

  • H υποκίνηση των στελεχών
  • Το κόστος
  • Η δυνατότητα ελέγχου των στελεχών (σε πολλές περιπτώσεις εξαρτάται από την φύση της συγκεκριμένης εργασίας)
  • Η παραγωγικότητα που επιτυγχάνεται
  • Η πορεία της πανδημίας
  • Η διεθνής τάση στο συγκεκριμένο θέμα

Συμπερασματικά, η περίοδος που διανύουμε είναι ιδιαίτερα ρευστή για την αγορά ακινήτων στην Θεσσαλονίκη.  Μόλις λήξει η περίοδος του lock down, η αγορά θα προσπαθήσει να βρει τις νέες  ισορροπίες της. Η πορεία του ελληνικού χρηματιστηρίου, τον τελευταίο μήνα προεξοφλεί μία άνοδο της αγοράς που πιθανότατα θα αποτυπωθεί και στην αγορά των ακινήτων το 2021.

Οι χώροι των logistics  θα συνεχίσουν να έχουν υψηλή ζήτηση, τα επόμενα χρόνια, γεγονός που θα οδηγήσει στην αύξηση των  ζητούμενων μισθωμάτων, αλλά και των τιμών πώλησης. Το ηλεκτρονικό εμπόριο που λόγω του κορωνοϊού αυξήθηκε σημαντικά και στη χώρα μας, αποτελεί τον βασικό παράγοντα για τη σημαντική κινητικότητα που εκτιμάται πως θα καταγράφει τους επόμενους μήνες σε περιοχές που διαθέτουν μεγάλους αποθηκευτικούς χώρους, όπως η Σίνδος και το Καλοχώρι.

Οι υφιστάμενοι  κίνδυνοι και  οι αλλαγές που επιτελούνται λόγω του Covid – 19, αλλά και οι προκλήσεις που, ενδεχομένως θα προκύψουν από τις αναδυόμενες ευκαιρίες, θα καθορίσουν την πορεία της κτηματαγοράς στην Θεσσαλονίκη, το επόμενο εξάμηνο.

Καραπιπέρης Στέλιος, Οικονομολόγος, Μ.Β.Α.

Επικεφαλής  Τομέα Ερευνών & Διαπραγματεύσεων Γραφείου Θεσσαλονίκης  της Δανός An alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE

Join The Discussion

Compare listings

Compare