ΚΟΣΤΟΣ ΔΑΝΕΙΣΜΟΥ, ΠΛΗΘΩΡΙΣΜΟΣ ΚΑΙ ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ | ΣΥΣΧΕΤΙΣΕΙΣ ΚΑΙ ΕΠΙΔΡΑΣΕΙΣ ΣΤΗ ΔΙΕΘΝΗ ΚΑΙ ΤΗΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ

Το κόστος δανεισμού και ο πληθωρισμός είναι οικονομικά μεγέθη που επιδρούν στην αγορά ακινήτων, μεταβάλλοντας την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης και καθορίζοντας τα επίπεδα των τιμών πώλησης.

Η παγκόσμια οικονομία και ο δυτικός κόσμος έχουν διανύσει ήδη μία δεκαετία χαλαρής νομισματικής πολιτικής, καθοδηγούμενη από τις κεντρικές τράπεζες των ΗΠΑ (FED) και της Ευρωπαϊκής Ένωση (EKT).  Η πολιτική αυτή είχε ως αρχικό σκοπό την ανάκαμψη από την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008 και μετέπειτα τη στήριξη των κρατών για την αντιμετώπιση της πανδημίας του COVID-19.  Σε μια δεύτερη ανάγνωση, τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια δανεισμού προσέφεραν το «οξυγόνο» που χρειαζόταν οι οικονομίες για να ανακάμψουν, διογκώνοντας όμως παράλληλα κρατικά και εταιρικά χρέη.

Στο διεθνές αυτό περιβάλλον, όπου η Ελλάδα εισήχθη πολύ πρόσφατα δεδομένης της επιτήρησης και των ειδικών όρων δανεισμού των μνημονίων, ο πληθωρισμός  κυμάνθηκε σε αποδεκτά επίπεδα, χωρίς να δημιουργείται «υπερθέρμανση» των οικονομιών  που θα οδηγούσε στη σταδιακή απομάκρυνση από τη χαλαρή νομισματική πολιτική.  Οι εξελίξεις όμως των τελευταίων μηνών τροποποιούν εντελώς την παραπάνω εικόνα με τον πληθωρισμό να αυξάνεται και μάλιστα σε ανησυχητικά επίπεδα. Η αύξηση αυτή οφείλεται αφενός μεν στην κρίση της εφοδιαστικής αλυσίδας (πληθωρισμός κόστους) η οποία είναι πιθανόν προσωρινή και αφετέρου στον πληθωρισμό χρήματος λόγω ενίσχυσης των αποταμιεύσεων και ως επακόλουθο κυβερνητικών πολιτικών δαπανών που βασίζονται στο  χαμηλό κόστος δανεισμού και στην αναστολή του συμφώνου σταθερότητας.

Κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, στην Ελλάδα τα πράγματα εξελίσσονται διαφορετικά σε σχέση με τις περισσότερες χώρες στην Ευρώπη και τις ΗΠΑ.  Το κράτος υπόκειται σε αυξημένο κόστος δανεισμού μένοντας μακριά από τις πολιτικές αγοράς ομολόγων της ΕΚΤ και τα εισοδήματα ανακάμπτουν αργά αδυνατώντας να επανέλθουν στην προ οικονομικής κρίσης εποχή.  Η κύρια τοποθέτηση των ελληνικών αποταμιεύσεων που μέχρι το 2008 ήταν η αγορά ακινήτων, πλήττεται σημαντικά και ανακάμπτει εξίσου αργά. Οι πολιτικές δανεισμού των εγχώριων τραπεζών είναι σφιχτές και ο δανεισμός ακόμα και υγιών οικονομικά επιχειρήσεων και φυσικών προσώπων είναι φειδωλός.  Αποτέλεσμα των ανωτέρω, αποτελεί η περιορισμένη κατασκευή  νεών οικοδομικών έργων για γραφειακή, εμπορική και οικιστική χρήση. Εξαίρεση αποτέλεσε ο κλάδος του τουρισμού, την τελευταία τουλάχιστον πενταετία, στον οποίο οι τράπεζες αναγνώρισαν χαμηλότερο ρίσκο σε σχέση με άλλους κλάδους και χρηματοδότησαν αρκετά έργα νέας δόμησης και ανακαίνισης.

Η έξοδος όμως από την πανδημία δίνει την αίσθηση ενός διαφορετικού οικονομικού κόσμου.  Νοικοκυριά και επιχειρήσεις έχουν συγκεντρώσει αποταμιεύσεις κατά την περίοδο της πανδημίας εμφανίζοντας έντονη διάθεση κατανάλωσης και επένδυσης, ενώ ταυτόχρονα οι τράπεζες διαθέτουν κεφάλαια τα οποία επιθυμούν με κάθε τρόπο να διοχετεύσουν στην αγορά προκειμένου να αποφύγουν τα αρνητικά επιτόκια επιστροφής της υπερβάλλουσας ρευστότητας στην ΕΚΤ.

Σε αυτό το οικονομικό περιβάλλον, τα νοικοκυριά αναζητούν κατοικίες, οι μικροεπενδυτές τη χαμηλού ρίσκου επένδυση σε ακίνητα και ο επιχειρηματικός κόσμος που σχετίζεται με το real estate, διαβλέπει ευκαιρίες για να επανέλθει δυναμικά , να κατασκευάσει έργα και να διεκδικήσει κέρδη.

Η υπολειτουργία όμως της οικοδομικής δραστηριότητας κατά τα τελευταία σχεδόν 15 χρόνια έχει ως συνέπεια, η διαθέσιμη προσφορά ακινήτων να υπολείπεται σημαντικά της τρέχουσας ζήτησης, οδηγώντας σε αξιοσημείωτη αύξηση των τιμών πώλησης.  Οι επιχειρηματίες της κατασκευής κινητοποιούνται για να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες της αγοράς αλλά σε σύντομο χρόνο, βρίσκονται αντιμέτωποι με αυξημένα κόστη οικοδομικών υλικών, ως αποτέλεσμα του πληθωρισμού που προκαλούν οι διαταραχές  της παραγωγής, η ενεργειακή κρίση και η δυσλειτουργία της εφοδιαστικής αλυσίδας. Τα αυξημένα αυτά κόστη κατασκευής, πιέζουν ανοδικά τις τιμές των νεόδμητων ακινήτων σε πρώτο χρόνο και σε δεύτερο χρόνο των ακινήτων παλαιότητας που ακολουθούν την πορεία της αγοράς.

Τα παραπάνω οικονομικά γεγονότα εξελίχθηκαν σε σύντομο χρόνο καθιστώντας έντονο το ενδιαφέρον για την πορεία της εξέλιξης τους.  Σε κάθε περίπτωση όμως, θα πρέπει  να θεωρείται βέβαιη μία σταδιακή αύξηση του κόστους δανεισμού, αρχής γενομένης από τις κεντρικές τράπεζες ως αντίδραση στο δομικό πληθωρισμό που φαίνεται ότι θα συνεχίσει να υπάρχει μετά από μία πρώτη εξισορρόπηση της παραγωγής και της εφοδιαστικής αλυσίδας.  Στο περιβάλλον αυτό, οι κίνδυνοι είναι αυξημένοι και η πρόβλεψη για την πορεία της αγοράς ακινήτων επισφαλής.

Το καλό σενάριο περιλαμβάνει μια περιορισμένη αύξηση επιτοκίων που θα ελέγξει τον πληθωρισμό χωρίς όμως να καθιστά δύσκολο το δανεισμό, εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης  και μείωση του κατασκευαστικού κόστους, ώστε η αγορά του real estate να ανακτήσει το χαμένο έδαφος της τελευταίας δεκαετίας και να εκμεταλλευτεί τις ευκαιρίες που προσφέρουν οι σύγχρονες επενδυτικές τάσεις, προσελκύοντας εγχώρια και ξένα κεφάλαια.

Πέραν όμως από την αισιόδοξη προσέγγιση που έχει πάντοτε ανάγκη η αγορά , ο προσεκτικός παρατηρητής δεν αγνοεί το συστημικό κίνδυνο που δημιουργεί η διόγκωση χρεών τόσο σε επίπεδο κρατών όσο και επίπεδο επιχειρήσεων διεθνώς, καθώς και η ενδεχόμενη  δυσκολία στην εξυπηρέτηση τους σε συνθήκες μεγαλύτερου κόστους δανεισμού.

Join The Discussion

Compare listings

Compare