Η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός οικιστικού ακινήτου αποτελεί μία πολυσύνθετη διαδικασία κατά την οποία πλήθος πληροφοριών, σχετικά με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οφείλουν να ληφθούν υπόψη για την ορθή αποτίμησή του. Τα οικιστικά ακίνητα αποτελούν μία μεγάλη ομάδα του κτιριακού αποθέματος ανά τον κόσμο, αλλά και στην Ελλάδα, καταλαμβάνοντας μεγάλο μερίδιο στην αγορά.
Δύο από τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά με υψηλή επίδραση στην αξία ενός οικιστικού ακινήτου είναι η ηλικία και το μέγεθός του. Ο χρόνος ζωής που έχει διανήσει ένα ακίνητο επιδρά αρνητικά στην εμπορική του αξία, αφού εκτιμητικά κάθε έτος αφαιρεί περίπου 1% από την εμπορική του αξία. Στην Ελλάδα, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ από την απογραφή κτιρίων του 2011, προκύπτει ότι η πλειοψηφία των ακινήτων με χρήση κατοικίας στην Ελλάδα, σε ποσοστό 60%, έχει κατασκευαστεί πριν το 1980, ενώ η πρόσφατη μακρά περίοδος οικονομικής κρίσης, που επικράτησε στη χώρα και την οποία διαδέχθηκε η πανδημία του κορωνοϊού, δεν έχουν επιτρέψει στην οικοδομική δραστηριότητα να ανακάμψει σε τέτοιο βαθμό, ώστε να υπάρξει σημαντική προσφορά νεόδμητων ακινήτων στην αγορά. Το γεγονός αυτό έχει οδηγήσει σε έλλειψη νεόδμητων κατοικιών, η οποία καθιστά ακόμη πιο υψηλές τις αξίες των υπάρχοντων νεόδμητων ιδιοκτησιών. Όσον αφορά την επιφάνεια ενός οικιστικού ακινήτου, έχει αποδειχθεί ότι τα μικρότερα σε επιφάνεια ακίνητα είναι και πιο εμπορικά. Ο γενικός αυτός κανόνας ισχύει στις περισσότερες περιπτώσεις εκτός από εκείνες, στις οποίες το μέγεθος της κατοικίας αποκλίνει από το σύνηθες εύρος (υπερβολικά μικρού ή μεγάλου μεγέθους) και κυμαίνεται σε ακραίες τιμές, που δυσχεραίνουν την απορρόφησή της στην αγορά.
Ένας ακόμη αξιοσημείωτος παράγοντας, που επιδρά στην εμπορική αξία ενός ακινήτου είναι φυσικά η τοποθεσία του. Η τοπική μεταβολή των αξιών των ακινήτων είναι ιδιαίτερα πολύπλοκη στην κατανόησή της, καθώς εμπεριέχει σε μεγάλο βαθμό το στοιχείο της υποκειμενικότητας. Κατά κανόνα, ωστόσο, έχει παρατηρηθεί ότι, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, ένα ακίνητο είναι πιο εμπορικό και κατ’ επέκταση έχει μεγαλύτερη αξία, όταν βρίσκεται στο κέντρο της πόλης και ιδιαίτερα κοντά σε σημεία ενδιαφέροντος και σε μικρή απόσταση από μέσα μαζικής μεταφοράς. Η συγκέντρωση ακόμη σημαντικών υποδομών και υπηρεσιών (δημόσιες υπηρεσίες, σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις κ.ά.) στην ευρύτερη περιοχή καθιστούν μια τοποθεσία πιο ελκυστική.
Σημαντικά επίσης χαρακτηριστικά που επιδρούν στην αξία ενός οικιστικού ακινήτου, σε βαθμό που εξαρτάται από το είδος αυτού (διαμέρισμα, μεζονέτα ή μονοκατοικία), αποτελούν ο όροφος, η ποιότητα κατασκευής και η κατάσταση συντήρησης του ακινήτου, καθώς και η ύπαρξη ή μη πρόσθετων παροχών, όπως η θέση στάθμευσης και η αποθήκη. Τέλος, δευτερεύοντα στοιχεία, που μπορεί να έχουν αντίκτυπο στην εμπορική αξία ενός ακινήτου αλλά σε πολύ μικρότερο βαθμό, αποτελούν ο αριθμός δωματίων, η ύπαρξη ανελκυστήρα εντός του κτιρίου, καθώς και το είδος του συστήματος θέρμανσης (κεντρική ή αυτόνομη).
Συμπερασματικά, η αξιολόγηση ενός οικιστικού ακινήτου στο πλαίσιο της εκτίμησης του, προϋποθέτει τη λεπτομερή καταγραφή των χαρακτηριστικών του και την ποιοτική ανάλυση των στοιχείων της τοπικής αγοράς, στην οποία εντάσσεται.
Παναγιώτα Κοντογιάννη, Εκτιμήτρια
Danos | An alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE
