Η Πολιτική για Προσιτή Στέγη και το Εμπόδιο της Χρηματοδότησης
Ο φάκελος δάνεια είναι ένα μεγάλο θέμα, που αναπόφευκτα απασχολεί πάρα πολλά νεαρά ζευγάρια.
Ο λόγος είναι απλός. Η ανάγκη για στέγαση οδηγεί στον δανεισμό σε μια περίοδο που οι τιμές είναι ιδιαίτερα ψηλές και οι μισθοί δεν μπορούν να ακολουθήσουν με την ίδια ταχύτητα την άνοδο των ακινήτων.
Η Κυβέρνηση, αντιλαμβανόμενη τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν εκατοντάδες νοικοκυριά αλλά και νέοι που επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία, προχωρά στην υλοποίηση μιας νέας στεγαστικής πολιτικής με προγράμματα ύψους 77 εκατομμυρίων ευρώ.
Ωστόσο, οποιαδήποτε πακέτα στήριξης δεν μπορούν να ξεπεράσουν το εμπόδιο της δυσκολίας εξεύρεσης χρηματοδότησης από τα νεαρά ζευγάρια.
Η στεγαστική πολιτική περιλαμβάνει τα εξής μέτρα: στεγαστική επιδότηση, το σχέδιο «ανακαινίζω – ενοικιάζω», ενίσχυση υφιστάμενων πολεοδομικών κινήτρων, το νέο σχέδιο «κτίζω και ενοικιάζω», ανέγερση οικιστικών μονάδων για προσιτή κατοικία, και παραχώρηση οικοπέδων στην ύπαιθρο για οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα.
Είναι όμως αρκετά;
Σύμφωνα με τα στοιχεία από το Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, ο μέσος ακαθάριστος μισθός των ανδρών είναι περί τα 2.200 ευρώ τον μήνα και των γυναικών περί τα 1.800 ευρώ τον μήνα.
Λαμβάνοντας υπόψη ότι ένα νοικοκυριό που θα βγει στο ψάξιμο για σπίτι, αποτελείται από νέους ηλικίας 25-35 ετών, είναι βέβαιο ότι το συνολικό τους εισόδημα θα είναι χαμηλότερο, δηλαδή περίπου 3.000 ευρώ τον μήνα.
Με βάση τα σημερινά δεδομένα, μια κατοικία περίπου 200 τ.μ. σε προάστιο κοστίζει τουλάχιστον 400.000 ευρώ, αν είναι καινούρια. Στην τιμή δεν συμπεριλαμβάνονται οι φόροι, τα έπιπλα και ο υπόλοιπος οικιακός εξοπλισμός του.
Για να την αποκτήσει το νέο ζευγάρι, θα χρειαστεί να πληρώσει τουλάχιστον το 25%, δηλαδή 100.000 ευρώ προκαταβολή και να αποκτήσει δάνειο 300.000 ευρώ.
Με επιτόκιο 5% και διάρκεια αποπληρωμής 25 έτη, η μηνιαία δόση δανείου είναι περίπου 1.850 ευρώ – δηλαδή σχεδόν τα 2/3 του συνολικού εισοδήματος. Αν υποθέσουμε δανεισμό όλου του ποσού, η μηνιαία δόση ανεβαίνει στα 2.400 ευρώ.
Συνεπώς, το πρόβλημα δεν έγκειται στο αν αυτά τα σχέδια είναι καλά ή όχι, αλλά στο γεγονός ότι τα εισοδήματα των νεαρών ζευγαριών δεν είναι επαρκή για να χρηματοδοτήσουν τα όνειρά τους για την αγορά κατοικίας.
Πριν εξετάσουμε άλλες επιλογές, είναι σαφές ότι η αύξηση της διαθέσιμης οικιστικής γης μέσω της αναδιαμόρφωσης των οικιστικών ζωνών δεν θα βοηθήσει αν δεν υπάρξει πίεση στους ιδιοκτήτες για να την αναπτύξουν.
Φόρος σε ακίνητα σε αχρηστία
Χιλιάδες κενά και ανεκμετάλλευτα τεμάχια οικιστικής γης, αλλά και αναξιοποίητων κατοικιών, σε όλο το νησί, παραμένουν αχρησιμοποίητα επειδή οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κανένα κίνητρο να τα αναπτύξουν.
Μια επιλογή θα ήταν να επιβληθεί φορολογία για αχρηστία οικιστικής περιουσίας, ώστε να μην συμφέρει όποιον διατηρεί τέτοια περιουσία να την έχει αχρησιμοποίητη.
Άλλες Ευρωπαϊκές χώρες έχουν υιοθετήσει αυτή τη φορολογία, η οποία προνοεί την επιβολή φορολογίας λίγα χρόνια μετά την απόκτηση της περιουσίας και αυξάνεται όσο περνούν τα χρόνια αχρηστίας.
Με την εισαγωγή αντικινήτρων για ιδιοκτήτες εγκαταλειμμένης περιουσίας, θα μπορούσε να υπάρξει αύξηση της διαθεσιμότητας στέγης και μείωση της επέκτασης των πόλεων, με όλα τα πλεονεκτήματα που αυτό συνεπάγεται, όπως η μείωση της ανάγκης για νέα υλικά κατασκευής και η αναβάθμιση υποβαθμισμένων περιοχών.
Παράλληλα, θα πρέπει να προσφέρονται και κίνητρα για την ανακαίνιση και επαναχρησιμοποίηση των κτιρίων, όπως αυτά που συμπεριλαμβάνονται σε σχέδια κινήτρων.
Θεσμός της κοινωνικής στέγης
Εκτός από την εισαγωγή αντικινήτρων για την μη αξιοποίηση οικιστικής περιουσίας, ένας άλλος θεσμός, αυτός της κοινωνικής στέγης θα μπορούσε να συμβάλλει σημαντικά.
Το κράτος θα μπορούσε να κατασκευάσει πολυκατοικίες σε ιδιόκτητη γη ή γη που θα αποκτηθεί ειδικά για αυτόν τον σκοπό, οι οποίες θα δίνονται δωρεάν ή με επιδοτούμενο ενοίκιο σε οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα.
Υπάρχουν δύο επιλογές όσον αφορά την μορφή της Κοινωνικής στέγασης όπου το κράτος θα μπορεί είτε να έχει δικές του ιδιόκτητες κατοικίες και διαμερίσματα ή να αξιοποιεί ιδιωτικές περιουσίες με μακρόχρονη ενοικίαση τύπου leasing.
Αυτή η πολιτική είναι πολύ διαδεδομένη στην Ευρώπη, όπως στην Αυστρία, όπου ένα στα πέντε σπίτια είναι κοινωνικές κατοικίες, και στη Γαλλία, όπου περίπου το 17% των συνολικών κατοικιών λειτουργούν ως κοινωνικές κατοικίες.
Μείωση προσδοκιών
Η Κυπριακή κοινωνία χρειάζεται επίσης να αναθεωρήσει τις προσδοκίες της σχετικά με το μέγεθος των σπιτιών.
Η προσαρμογή σε μικρότερου μεγέθους οικιστικές μονάδες, καλύτερος σχεδιασμός και πιο οικονομικές μέθοδοι κατασκευής θα βοηθούσαν στην αντιμετώπιση του προβλήματος.
Να ληφθούν υπόψη και οι κατασκευαστές.
Τα κυβερνητικά σχέδια να λάβουν υπόψη τις ανησυχίες του κατασκευαστικού κλάδου.
Ιδιαίτερα όσον αφορά στα κίνητρα που είναι ειδικά προσαρμοσμένα για τους κατασκευαστές, καθώς τα τρέχον σχέδια μπορεί να δημιουργήσουν προκλήσεις ρευστότητας.
Το σχέδιο «built to rent» για παράδειγμα. Αυτό αφορά την αύξηση του συντελεστή κατά 45%, το 25% προορίζεται για την κατασκευή προσιτών κατοικιών, ενώ το υπόλοιπο 20% αφήνεται στη διακριτική ευχέρεια του κατασκευαστή.
Οι κατασκευαστές θα χρειαστεί να βρουν επενδυτές με μετρητά που είναι διατεθειμένοι να επενδύσουν μακροπρόθεσμα πριν δουν οποιαδήποτε απόδοση από τις επιπρόσθετες κατοικίες.
Δεν βοηθάει επίσης το γεγονός ότι οι τράπεζες παραμένουν επιφυλακτικές στο να παρέχουν δάνεια στους κατασκευαστές, οι οποίοι με τη σειρά τους πρέπει να βασίζονται σε αυτοχρηματοδότηση ή να βρουν επενδυτές πρόθυμους να αναλάβουν τα έργα.
Αρθρογραφία του Κυριάκου Κοιλιάρη, CMO Danos Group, International Property Consultants and Valuers
