Σε ένα δυναμικά εξελισσόμενο επιχειρηματικό περιβάλλον, «αιχμή του δόρατος», στην ζήτηση ακινήτων αποτελεί η ζήτηση επενδυτικών ακινήτων ή αλλιώς ακινήτων απόδοσης.
Ουσιαστικά, πρόκειται για μισθωμένα ακίνητα τα οποία αγοράζονται με σκοπό την παροχή επενδυτικής ασφάλειας η οποία προκύπτει από την είσπραξη του μισθώματος. Στην Θεσσαλονίκη, τέτοιου τύπου ακίνητα αποτελούν κυρίως τα μισθωμένα καταστήματα, ενώ οι επενδυτές δεν επιλέγουν ακόμη την αγορά γραφείων καθώς οι αποδόσεις, στα γραφεία, παραμένουν χαμηλές. Ποια όμως είναι τα κριτήρια, σύμφωνα με τα οποία γίνεται η αξιολόγηση μίας επενδυτικής πρότασης, όταν πρόκειται να προχωρήσει ο επενδυτής στην αγορά ενός καταστήματος; Παρακάτω παρουσιάζονται τα κριτήρια τα οποία θα καθορίσουν την τελική του απόφαση.
Η διάρκεια της μίσθωσης, καθώς οι επενδυτές ψάχνουν για ακίνητα για τα οποία το μισθωτήριο έχει διάρκεια τουλάχιστον για ακόμη 5 έτη, ώστε να εξασφαλίσουν ποσοστό της απόσβεσης της επένδυσης. Ο τύπος του μισθωτή, ιδανικά θεωρούνται τα ακίνητα στα οποία μισθωτής είναι μία πολυεθνική εταιρία, ή μία τράπεζα. Άλλο σημαντικό κριτήριο είναι η τοποθεσία (location) που βρίσκεται το ακίνητο, καθώς όταν βρίσκεται σε κεντρικό σημείο διαθέτει υψηλή προβολή και επιπλέον υπάρχει η δυνατότητα άμεσης μίσθωσης του – σε περίπτωση που αποχωρήσει ο υφιστάμενος μισθωτής. Τέλος η ετήσια απόδοση που προσφέρει το συγκεκριμένο ακίνητο καθώς και οι προοπτικές του συγκεκριμένου σημείου (π.χ. δημιουργία ΜΕΤΡΟ) είναι άλλα δύο σημαντικά κριτήρια που επηρεάζουν την τελική απόφαση του δυνητικού αγοραστή.
Όπως αναφέρθηκε, ο δυνητικός αγοραστής εξετάζει την ετήσια απόδοση που προσφέρει ένα ακίνητο – η οποία προκύπτει από το υφιστάμενο μίσθωμα του καταστήματος. Οπότε είναι πολύ χρήσιμο να εξετάσουμε το ύψος των μισθωμάτων των καταστημάτων στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης.
Στο παραπάνω διάγραμμα απεικονίζονται οι τιμές μίσθωσης των καταστημάτων στις διάφορες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Φυσικά τα « σκήπτρα» όσον αφορά το ύψος των μισθωμάτων έχει η αγορά της οδού Τσιμισκή – στην οποία παρατηρούνται υψηλές τιμές μίσθωσης στο κέντρο της – δηλαδή από την οδό Κούσκουρα εώς και την οδό Αριστοτέλους, όπου τα μισθώματα κυμαίνονται, συνήθως από €90 έως €140 ανά τετραγωνικό μέτρο στην επιφάνεια του ισογείου. Ενώ, τόσο στην αρχή της οδού Τσιμισκή (Εθνικής Αμύνης), όσο και στο τέλος (μετά την Βενιζέλου) τα μισθώματα κυμαίνονται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, για παράδειγμα €60 ανά τετραγωνικό μέτρο. Όσον αφορά, στις άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης, το εύρος των μισθωμάτων των καταστημάτων απεικονίζεται στον παραπάνω πίνακα. Τα χαμηλότερα μισθώματα παρατηρούνται στην Δυτική είσοδο της πόλης καθώς και στην οδό Εγνατία – όμως στην προκειμένη περίπτωση, τα μισθώματα θα αυξηθούν άμεσα μόλις ξεκινήσει να λειτουργεί το ΜΕΤΡΟ.
Όσον αφορά στις αποδόσεις, όταν το κατάστημα βρίσκεται στην Τσιμισκή ο επενδυτής αποζητά τουλάχιστον 5% ενώ όταν το κατάστημα βρίσκεται σε περιφερειακές αγορές, θέλει απόδοση τουλάχιστον 6% – 6,5%. Σε αυτή την κατηγορία ανήκει το επενδυτικό κατάστημα το οποίο διαχειρίστηκε η εταιρία μας και ολοκλήρωσε με επιτυχία την πώληση του – το οποίο βρίσκεται στην περιοχή της Τούμπας επί της οδού Λαμπράκη και πουλήθηκε με τίμημα €1.200.000 και απόδοση 6,5%.
Κατά την διάρκεια της διαπραγμάτευσης, για τον καθορισμό του τελικού μισθώματος, σημαντικός παράγοντας είναι η αξιοπιστία του δυνητικού μισθωτή. Έτσι στις περιπτώσεις που ο ενδιαφερόμενος είναι για παράδειγμα, γνωστή πολυεθνική εταιρία ή τράπεζα, ο ιδιοκτήτης του καταστήματος είναι πιο διαλλακτικός στις σχετικές διαπραγματεύσεις, διότι γνωρίζει ότι με τον συγκεκριμένο μισθωτή, δεν ελλοχεύει κίνδυνος μη καταβολής του μισθώματος. Επιπλέον, ένας αξιόπιστος μισθωτής προσδίδει υπεραξία στο ακίνητο που μισθώνει, καθώς ο καταναλωτής ταυτίζει το ακίνητο με το συγκεκριμένο brand.
Όλοι οι παραπάνω παράγοντες, που αναφέρθηκαν στις προηγούμενες παραγράφους, είναι σημαντικοί για την επιλογή ενός επενδυτικού ακινήτου. Οι ιδιώτες επενδυτές καθώς και οι εταιρίες που επενδύουν σε τέτοια ακίνητα συνυπολογίζουν άμεσα τις συγκεκριμένες μεταβλητές όταν βρίσκονται στο στάδιο αξιολόγησης ενός ακινήτου. Επίσης γνωρίζουν, ότι θα πρέπει να κινηθούν άμεσα, όσον αφορά στην συγκεκριμένη αξιολόγηση, διότι όταν προσφέρεται ένα επενδυτικό ακίνητο στην αγορά, κανένας δεν μπορεί να εγγυηθεί την διαθεσιμότητα του μακροπρόθεσμα – ιδιαίτερα όταν πρόκειται για ένα «ελκυστικό» ακίνητο.
Γενικότερα, η κτηματαγορά στην Θεσσαλονίκη συνεχίζει την ανοδική της πορεία, με την ζήτηση να επικεντρώνεται σε αρκετές κατηγορίες ακινήτων. Κατά συνέπεια, δυνητικοί αγοραστές αναζητούν και διαμερίσματα για προσωπική τους χρήση ή για την ανακατασκευή τους σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ ταυτόχρονα αρκετοί επενδυτές συνεχίζουν και αναζητούν αυτόνομα κτίρια με σκοπό την ολική ανακατασκευή τους, ενώ οι κατασκευαστικές εταιρίες προχωρούν στην αγορά οικοπέδων με σκοπό την ανέγερση κατοικιών η την κατασκευή σύγχρονων γραφείων – καθώς το συγκεκριμένο προϊόν είναι σε έλλειψη στην αγορά της Θεσσαλονίκης. Όσον αφορά τις κατοικίες , οι βασικές περιοχές που επιλέγουν να τοποθετηθούν οι κατασκευαστικές εταιρίες, είναι κυρίως η ανατολική Θεσσαλονίκη και ειδικότερα τα Κωνσταντινοπολίτικα ( περίπου 20 οικοδομές είναι σε εξέλιξη) και η Πυλαία αλλά και η περιοχή της Θέρμης – η οποία παρουσιάζει ιδιαίτερη ανοικοδόμηση κυρίως στην επέκταση της.
Αρθογραφία Καραπιπέρης Στέλιος Οικονομολόγος Μ.Β.Α., Επικεφαλής Τομέα Ερευνών & Διαπραγματεύσεων Γραφείου Θεσσαλονίκης, Danos Greece – an alliance member of BNP PARIBAS Real Estate
