Τα τελευταία χρόνια, είδαμε πολλούς θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται στην ενδοχώρα και ειδικότερα στην Αθήνα, να προχωρούν σε κοινοπραξίες με διεθνή ταμεία, με σκοπό την επέκταση των δραστηριοτήτων τους, ενώ από την πλευρά των ταμείων, την ένταξη των κεφαλαίων τους σε νέες αγορές. Διεθνή σχήματα των αγορών, έφεραν έντονη δραστηριότητα στην Ελλάδα σε διάφορους κλάδους, ενώ ταυτόχρονα, οι συνθήκες της πανδημίας επηρέασαν το καθεστώς της σύγχρονης εργασίας. Ο συνδυασμός των δύο αυτών παραγόντων, αποτέλεσε την αφετηρία της δημιουργίας αναγκών για νέα κτιριακά προϊόντα στην αγορά.
Υπάρχει έντονη ζήτηση από μεσαίες και μεγάλες εταιρίες να μισθώσουν πιστοποιημένα κτίρια, αφενός για να μειώσουν τα έξοδα τους μέσω ενεργειακά βιώσιμων υποδομών, που μειώνουν την κατανάλωση και αφετέρου, ώστε οι πράξεις τους να συνάδουν με τις στρατηγικές ESG (περιβάλλοντος, κοινωνίας και εταιρικής διακυβέρνησης), που επιθυμούν να ακολουθήσουν.
Ωστόσο, το πρόβλημα είναι ότι η προσφορά είναι αρκετά περιορισμένη. Η περιορισμένη προσφορά, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση και την ανατίμηση των οικοδομικών υλικών, που αυξάνει συνεχώς το κόστος κατασκευής/ανακαίνισης – παράγοντας που άρχισε να βελτιώνεται το τελευταίο δίμηνο – οδηγεί τις τιμές μίσθωσης σε σημαντικά υψηλά επίπεδα.
Ο παράγοντας ανατιμήσεων, μαζί με την απότομη αύξηση του κόστους δανεισμού, που επηρεάζει επίσης με την σειρά του το συνολικό κόστος ανάπτυξης, οδηγεί σε αυξημένο κόστος επένδυσης για τους επενδυτές. Αυτές οι αυξήσεις, προσαρτώνται στις αποδόσεις, που απαιτούν οι επενδυτές και ως αποτέλεσμα ίσως δούμε τις τιμές ακινήτων, των οποίων η χρηματοδότηση ξεκίνησε με κεφάλαια, που αντλήθηκαν προγενέστερα της αύξησης των κυμαινόμενων επιτοκίων και δεν έχουν ολοκληρωθεί ακόμα, να ανεβαίνουν ακόμα υψηλότερα μόλις προσφερθούν στην κτηματαγορά. Ήδη βέβαια, επικρατεί το φαινόμενο της απο-επένδυσης κατά την αποπεράτωση κάποιων έργων, με σκοπό να συνεχίσουν να είναι οικονομικά βιώσιμες οι τοποθετήσεις των κεφαλαίων τους.
Παρά τις υψηλές τιμές, η απορρόφηση των κτιρίων αυτών είναι γεγονός, καθώς, οι χρήστες στην πραγματικότητα είναι πρόθυμοι να δαπανούν υψηλότερα μισθώματα για ενεργειακά αναβαθμισμένα κτίρια. Όπως προαναφέρθηκε, η απόσβεση των υψηλότερων μισθωμάτων είναι αποτέλεσμα των μειωμένων εξόδων που προκύπτουν σε μηνιαία βάση από τις μειωμένες καταναλώσεις. Το κίνητρο απορρόφησης των κτιρίων αυτών από τους χρήστες, προκύπτει από τις νέες στρατηγικές τους να προσαρμοστούν στις κλιματικές απαιτήσεις, που πλαισιώνονται από ηθικά καθεστώτα του ευρύτερου κοινωνικού συνόλου, χωρίς όμως να αποκλείεται η μελλοντική άσκηση πίεσης και από νομοθετικά διατάγματα. Ταυτόχρονα, σημαντικό ρόλο στην εφαρμογή των στρατηγικών αυτών, αποτελεί και η αλλαγή στον τρόπο λειτουργίας πολλών εταιριών, ως αποτελέσματα της εναλλακτικής εταιρικής κουλτούρας από θετικά ερεθίσματα που προέκυψαν στους εργαζομένους, κατά την περίοδο πανδημίας, λόγο της εγκαθίδρυσης των υβριδικών μοντέλων εργασίας. Η μετάβαση σε ανάγκες για χώρους ανοικτού σχεδιασμού, συμβάλει με τον τρόπο της, στην απόφαση των εταιριών να στεγάσουν τις διοικητικές τους λειτουργίες σε νέα, ανανεωμένα προϊόντα, με πιο φιλικές προς τα στελέχη υποδομές και χωρικές διαρρυθμίσεις.
Σε αντίθεση με τα πιστοποιημένα κτίρια, παρατηρούμε μειωμένη ζήτηση για κτίρια, που δεν πληρούν αντίστοιχες προδιαγραφές και που δεν έχουν υποστεί κάποια πρόσφατη ριζική ανακαίνιση. Η μη απορρόφηση του παλαιού κτιριακού αποθέματος της Αθήνας και των προαστίων της, δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες για θεσμικούς – και μη – επενδυτές. Ωστόσο, η ταχύτητα με την οποία ξεκινούν νέα έργα δεν είναι ταχεία, λόγω της μεγάλης αβεβαιότητας, που πηγάζει από ασταθείς μακροοικονομικές συνθήκες. Ελπίζουμε όμως, ότι η πιθανή σταθεροποίηση επιτοκίων και η εξομάλυνση διεθνών ανθρωπιστικών και γεωπολιτικών κρίσεων, θα επιτρέψει την ταχύτητα νέων αναπτύξεων / ανακαινίσεων να αυξηθεί και να προσφερθούν νέα κτιριακά προϊόντα ώστε να επέλθει η επιθυμητή ισορροπία στην δυναμική μεταξύ της προσφοράς και ζήτησης στην κτηματαγορά.
Μίλτος Ροϊδης
Σύμβουλος Ακινήτων ΔΑΝΟΣ
