Η ιδανική επιλογή στην αγορά γραφείων είναι σχεδόν αυτονόητη: Prime τοποθεσία και σύγχρονο κτήριο. Ποια επιχείρηση δεν θα επέλεγε ένα γραφείο υψηλών προδιαγραφών στο Σύνταγμα; Στην πράξη, όμως, το διαθέσιμο budget και το περιορισμένο κατάλληλο απόθεμα καθιστούν το «super-prime» επιλογή για λίγους. Το πραγματικό δίλημμα βρίσκεται ένα επίπεδο χαμηλότερα: παλαιότερο αλλά ανακαινισμένο γραφείο σε προνομιακή τοποθεσία ή σύγχρονο κτήριο σε μια λιγότερο κεντρική, αλλά καθιερωμένη αγορά γραφείων;
Όταν το «super-prime» δεν είναι επιλογή.
Κατά το Α’ εξάμηνο του 2026, η εικόνα της αγοράς παρέμεινε σε γενικές γραμμές αμετάβλητη, με επιλεγμένα σύγχρονα Grade A γραφεία σε Σύνταγμα, Κολωνάκι και Μαρούσι να έχουν μισθώματα €30–35/τ.μ./μήνα, ενώ τα μισθώματα σε ανακαινισμένα παλαιότερα γραφεία σε βασικούς άξονες να κινούνται μεταξύ €20–25/τ.μ./μήνα. Τα δύο εύρη δεν αποτελούν απόλυτα ομοειδή σύγκριση. Δείχνουν, όμως, ότι το μίσθωμα δεν προκύπτει ούτε αποκλειστικά από τη διεύθυνση ούτε μόνο από τις προδιαγραφές του κτηρίου.
Η διαφορά, πάντως, δεν ταυτίζεται απόλυτα με την ηλικία. Ένα παλαιότερο κτήριο, που έχει αναβαθμιστεί ουσιαστικά μπορεί να παραμείνει ανταγωνιστικό. Αντίθετα, μια περιορισμένη αισθητική ανακαίνιση δεν αρκεί, όταν παραμένουν ενεργειακές, τεχνικές ή λειτουργικές αδυναμίες που περιορίζουν τους δυνητικούς μισθωτές.
Η βαρύτητα των δύο παραγόντων αλλάζει ανάλογα με τον χρήστη. Μεγάλοι οργανισμοί, πολυεθνικές και εταιρείες τεχνολογίας αναζητούν συνήθως ενιαίες επιφάνειες, ενεργειακή αποδοτικότητα και σύγχρονες υποδομές. Παράλληλα, τα κριτήρια ESG αποκτούν αυξανόμενη βαρύτητα στις αποφάσεις μίσθωσης και επένδυσης, ενισχύοντας τη ζήτηση για πιστοποιημένους χώρους, όπως κτήρια με πιστοποιήσεις LEED ή BREEAM. Αντίθετα, επιχειρήσεις των οποίων η δραστηριότητα εξαρτάται περισσότερο από την εγγύτητα σε πελάτες και φορείς, που συνδέονται με τη δραστηριότητά τους, μπορούν να προτιμήσουν ένα ανακαινισμένο γραφείο στο κέντρο αντί ενός νεότερου κτηρίου σε λιγότερο εξυπηρετική θέση.
Όταν το κτήριο επηρεάζει την τοποθεσία.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι αξίες των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 7,0% το 2025. Κατά το Α΄ εξάμηνο του 2026, η εικόνα που καταγράφουμε στην αγορά παραμένει αντίστοιχα θετική, με τη ζήτηση να εξακολουθεί να επικεντρώνεται στα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά γραφεία, ενώ το Grade A απόθεμα απορροφάται ταχύτερα από τα παλαιότερα Grade B/C ακίνητα. Παράλληλα, η ποιότητα του εργασιακού περιβάλλοντος συνδέεται πλέον και με την προσέλκυση προσωπικού, τις εταιρικές πολιτικές και, σύμφωνα με σχετικές έρευνες του Harvard, με τη γνωστική απόδοση των εργαζομένων.
Η εμφάνιση σύγχρονων αναπτύξεων στον Πειραιά, στη Συγγρού–Καλλιθέα, στον Βοτανικό και στον άξονα της Βουλιαγμένης δείχνει ότι το ποιοτικό προϊόν δεν περιορίζεται στις παραδοσιακές prime ζώνες. Ένα μεμονωμένο έργο δεν αρκεί για να αναβαθμίσει μια περιοχή. Όταν όμως συγκεντρώνονται περισσότερα σύγχρονα κτήρια, διαφορετικές επιχειρήσεις και επαναλαμβανόμενες μισθώσεις, η αναβάθμιση παύει να αφορά μόνο το ακίνητο και αρχίζει να επηρεάζει την εικόνα της υποαγοράς.
Η τοποθεσία παραμένει η βάση της αξίας. Η ποιότητα του κτηρίου, όμως, καθορίζει πόσο αποτελεσματικά μπορεί να αξιοποιηθεί αυτό το πλεονέκτημα — και ενδέχεται να μεταβάλει σταδιακά τα όρια του ίδιου του γραφειακού χάρτη.
Αρθρογράφος: Δημήτρης Γκούβερης, Associate Valuer Δανός, an alliance member of BNP PARIBAS Real Estate
