Ως εκτίμηση ενός ακινήτου (ή ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων) ορίζεται η διαδικασία προσέγγισης της εμπορικής του αξίας, µε βάση τη βέλτιστη χρήση του, µέσω της συλλογής, επεξεργασίας και ερμηνείας στοιχείων οικονομοτεχνικής και νομικής φύσεως, χρησιμοποιώντας τις κατάλληλες αρχές, βάσεις, μεθοδολογίες και παραδοχές.
Οι πιστοποιημένες εκτιμήσεις πραγματοποιούνται για διάφορους σκοπούς, σε περιπτώσεις που νομικά ή φυσικά πρόσωπα επιθυμούν να γνωρίζουν την αξία κάποιου ακινήτου. Ορισμένες από τις βασικές χρήσεις των εκτιμήσεων είναι:
- Η ενημέρωση για σκοπούς αγοράς ή πώλησης,
- Η αύξηση μετοχικού κεφαλαίου (εισφορά σε είδος),
- Η διευθέτηση εσωτερικών υποθέσεων (π.χ. συγχωνεύσεις, αποσχίσεις, κληρονομικά ζητήματα),
- Η εφαρμογή των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (IFRS),
- Οι διεκδικήσεις αποζημιώσεων (π.χ. απαλλοτριώσεις),
- Η επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων και
- Οι εξασφαλίσεις έναντι τραπεζικού δανεισμού.
Οι τράπεζες μέσω των εκτιμήσεων, διασφαλίζουν ότι δεν χορηγούν στον δανειολήπτη περισσότερα χρήματα από όσο αξίζει το ακίνητο. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι οι εκτιμήσεις αποτελούν σήμερα σημαντικό και συχνά αναγκαίο εργαλείο, για την υποβοήθηση της δημόσιας και ιδιωτικής οικονομικής δραστηριότητας.
Οι εκτιμήσεις οικιστικών ακινήτων κατά κανόνα πραγματοποιούνται με χρήση της συγκριτικής μεθόδου πωλήσεων (market approach – comparative method), κατά την οποία, η εμπορική αξία του ακινήτου προσδιορίζεται μέσω της σύγκρισης με στοιχεία πώλησης «παρόμοιων» ακινήτων, ως προς τα χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την αξία του (τοποθεσία, κατάσταση, μέγεθος κλπ.).
Από την άλλη, η διαδικασία της εκτίμησης εμπορικών ακινήτων που παράγουν ή μπορούν δυνητικά να παράξουν εισόδημα (income-generating) είναι αρκετά πιο σύνθετη. Ο εκτιμητής πρέπει να εξετάσει τη χρήση του ακινήτου, το εισόδημα που μπορεί να αποδώσει στον ιδιοκτήτη του και να κάνει προβλέψεις σχετικά με τη διατηρησιμότητα και την εξέλιξη του εισοδήματος αυτού στα επόμενα έτη. Το εισόδημα αυτό μπορεί να προέρχεται είτε από ενοίκια, είτε από τη λειτουργία μιας επιχείρησης που στεγάζει το ακίνητο (π.χ. ξενοδοχείο, σταθμός αυτοκινήτων κ.ά.). Επίσης πρέπει να προσδιορίσει, λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία από συναλλαγές παρόμοιων ακινήτων και τη γενικότερη κατάσταση της κτηματαγοράς και της οικονομίας, τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης, που αποτελεί τον συνδετικό κρίκο μεταξύ των εσόδων που παράγει κάποιο ακίνητο και της εμπορικής του αξίας.
Όταν η εκτίμηση αφορά κάποιο ακίνητο που διαθέτει δυναμική για περαιτέρω αξιοποίηση, όπως π.χ. ένα αδόμητο οικόπεδο ή κάποιο κτίριο που δεν παρουσιάζει την ορθολογικότερη αξιοποίησή του στην υφιστάμενη χρήση του, τότε ο εκτιμητής εφαρμόζει την υπολειμματική μέθοδο (residual method). Στην μέθοδο αυτή ο εκτιμητής καλείται να προσδιορίσει το τίμημα που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας τυπικός επενδυτής για ένα ακίνητο με σκοπό τη μεγιστοποίηση της αξίας του.
Για τη διασφάλιση της αξιοπιστίας, της εγκυρότητας και της ανεξαρτησίας των εκτιμήσεων τα μέλη και οι εποπτευόμενες εταιρείες του RICS, υιοθετούν και εφαρμόζουν τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (ΔΕΠ) που δημοσιεύει το Συμβούλιο Διεθνών Εκτιμητικών Προτύπων (ΣΔΕΠ), τα οποία αποτελούν καθολικώς αναγνωρισμένες και υψηλού επιπέδου εκτιμητές αρχές. Σε κάθε περίπτωση η αξιοπιστία μιας εκτίμησης εξαρτάται άμεσα από την εμπειρία του εκτιμητή και από την εγκυρότητα των δεδομένων και των συγκριτικών στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη. Η εμπειρία του εκτιμητή, έγκειται κυρίως στην κατάλληλη αξιολόγηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου, στην επιλογή και υιοθέτηση της κατάλληλης μεθόδου αποτίμησης και παραδοχών και στην ορθή εφαρμογή της εκτιμητικής μεθοδολογίας.
Θοδωρής Λύβης
MRICS, REV, Civil Engineer MSc | Head of Surveys & Valuation Dpt., Athens Office
